전세계약 악성 임대인 조회 방법 및 피해 예방

최근 전세사기와 관련한 피해가 급증하고 있어 임차인들의 주의가 요구되고 있습니다. 특히 악성 임대인의 존재가 문제인데, 악성 임대인은 전세금을 제때 돌려주지 않아 임대사업자 등록이 말소된 뒤에도 여전히 전세금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 이런 상황을 방지하기 위해, 세입자는 임대인에 대한 철저한 조사를 거쳐 계약을 체결해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

악성 임대인 정의와 특성

악성 임대인은 주택도시기금법에 따라 일정 기준을 만족하는 경우에 해당합니다. HUG에서 정한 기준에 따르면, 전세금을 대신 돌려준 세입자의 수가 2명 이상이거나, 청구된 전세금액이 2억 원 이상인 임대인을 악성 임대인으로 분류합니다. 또한, 전세금을 돌려주지 못한 상태에서 임대사업자 등록이 말소된 지 6개월 이상 지난 임대인도 이에 포함됩니다. 이러한 임대인들은 전세보증금을 떼먹는 범죄를 저지르는 경우가 많기 때문에, 임대인에 대한 조회는 매우 중요합니다.

 

 

 

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악성 임대인 조회 방법

악성 임대인을 확인할 수 있는 방법으로는 두 가지가 있습니다. 첫째, 국토교통부 누리집에서 '행정정보공개' 메뉴를 통해 '상습채무불이행자명단'을 조회할 수 있습니다. 둘째, 안심전세포털을 이용하여 '상습채무불이행자 조회' 메뉴에서 확인할 수 있습니다. 이를 통해 2023년 9월 이후 발생한 전세사기 피해자 명단을 조회할 수 있습니다. 다만, 이 명단에 임대인이 없다고 해서 반드시 안전하다고 믿어선 안 되며, 새로운 임대인의 전세사기 발생 여부를 신중히 검토해야 합니다.

 

 

 

 

서울시의 클린임대인 제도

서울시는 전세사기 피해 예방을 위해 클린임대인 제도를 운영하고 있습니다. 클린임대인은 임대차 계약에서 권리 관계가 명확하고 신용도가 높은 임대인으로, KCB 신용점수가 891점 이상인 사람들만 해당됩니다. 이들은 임대차 계약 시 신용정보를 투명하게 공개해야 하며, 이를 통해 임차인이 더 안전하게 계약을 체결할 수 있도록 돕습니다. 이 제도는 2024년까지 신청을 받고 있으며, 이를 통해 신뢰할 수 있는 임대인을 찾는 것이 가능해집니다.

 

 

 

 

전세 계약 시 유의해야 할 사항

전세 계약을 체결하기 전에는 반드시 몇 가지 중요한 사항을 확인해야 합니다. 첫 번째는 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본을 통해 임대인의 정보뿐만 아니라, 해당 주택에 설정된 담보물권이나 임대인에 의해 전세금을 떼먹은 전력이 있는지 등을 파악할 수 있습니다. 또한, 계약서 작성 전후에 이 정보를 다시 확인하는 것이 필요합니다. 이는 후에 임대인이 해당 주택을 담보로 대출을 받거나 다른 계약을 체결하는 것을 방지하는 데 도움이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

계약 체결 시 체크해야 할 요소

전세 계약 시에는 주택 소유자, 대리인, 공인중개사, 계약 내용 및 특약사항을 철저히 점검해야 합니다. 주택 소유자의 신원을 확인하고, 대리인을 통해 계약을 체결할 경우에는 대리인이 적법한 권한을 가지고 있는지 검토해야 합니다. 또한, 계약서 내 특약사항이나 조항을 확인해 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다. 이러한 과정에서 공인중개사의 역할이 중요하며, 중개사의 신뢰도와 업무 처리 절차를 면밀히 점검해야 합니다.

 

 

 

 

계약 체결 후 보증금 보호 조치

계약 체결 후에도 주의해야 할 점이 많습니다. 예를 들어, 임대인이 바뀔 경우, 보증금을 누구에게서 돌려받을지 명확히 해야 합니다. 이때 중요한 법적 권리인 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 대항력이란 세입자가 해당 주택에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘으로, 전입신고를 한 후 효력이 발생합니다. 이를 통해 임대인이 집을 매도하거나 다른 임대인을 세워도 세입자는 보호받을 수 있습니다. 또한, 우선변제권은 채무가 발생했을 때, 세입자가 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 이를 확보하려면 확정일자를 받아야 하며, 임대차계약서를 제출하여 시·군·구청에서 확정일자를 부여받을 수 있습니다.

 

 

 

 

전세사기 피해 예방을 위한 실천

전세사기를 예방하려면 먼저 임대인의 신원을 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 악성 임대인 명단을 조회하는 것 외에도, 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 계약서의 모든 내용을 정확히 이해해야 합니다. 또한, 서울시의 클린임대인 제도와 같은 제도를 적극 활용해 신뢰할 수 있는 임대인과 계약을 체결하는 것이 안전합니다. 계약 후에는 대항력과 우선변제권을 확보하고, 계약 기간 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 준비해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세사기를 예방하려면 세심한 주의가 필요합니다. 악성 임대인에 대한 철저한 조회와 계약 시 신뢰할 수 있는 임대인과의 계약 체결이 중요합니다. 또한, 계약 후 보증금을 보호할 수 있는 법적 권리를 확보하여, 문제가 발생하지 않도록 철저히 준비하는 것이 필요합니다. 전세사기 피해를 막기 위한 노력은 미리 준비하고 행동하는 것에서부터 시작됩니다.