주택담보대출 상한 금액 및 고가 주택 매수

서울 아파트값이 다시 급등하면서 시장에 대한 우려가 커지고 있습니다. 6년 9개월 만에 최고 상승률을 기록한 가운데, 일부 실수요자뿐 아니라 투자 수요까지 가세하면서 가계대출은 4월부터 6월까지 월평균 5조 원 이상 증가했습니다. 이에 정부는 부동산 시장 과열을 막기 위해 초강도 대출 규제를 시행하기로 결정했습니다. 이번 조치는 단기적인 대출 억제를 넘어 장기적인 시장 안정화를 목표로 하고 있으며, 실수요자도 영향을 받을 수 있으므로 세부 내용을 반드시 숙지해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

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주택담보대출 상한 6억 원으로 제한 : 고가 주택 매수는 현금 없이는 어려워짐

2025년 6월 28일부터 수도권 및 조정대상지역에서 주택을 구매할 경우 주담대는 최대 6억 원까지만 가능합니다. 기존에는 집값의 일정 비율(LTV)로 대출을 받을 수 있었지만, 이제는 금액 기준으로 제한됩니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 사려면 4억 원은 자금으로 보유해야 한다는 의미입니다. 이는 과도한 레버리지를 막고 투자 수요를 억제하는 효과를 기대한 조치입니다.

 

 

 

 

다주택자의 주담대 완전 차단 : 모든 금융기관에서 대출 불가

기존에는 LTV 0% 규제가 적용되던 다주택자도 금융기관별 예외 적용이 가능했지만, 이번 조치로 완전히 대출이 차단됩니다. 예컨대 서울에 아파트를 보유한 사람이 지방에 주택을 추가로 구입하려 해도, 주택담보대출 자체가 불가능해졌습니다. 이는 다주택자의 추가 매수를 원천적으로 차단하겠다는 정부의 강력한 메시지로 해석할 수 있습니다.

 

 

 

 

1주택자도 전입 요건 강화 : 기존 주택은 6개월 이내 처분해야

1주택자의 경우, 새 집을 사기 위해 주담대를 받으려면 기존 주택을 6개월 안에 팔아야 합니다. 기존에는 2년 이내 처분 예정이라는 조건만으로도 대출이 가능했지만, 이번 규제는 더욱 엄격해졌습니다. 이로 인해 매물 증가와 주택 거래 활성화를 유도할 수 있으나, 실수요자에게는 부담으로 작용할 수 있습니다. 예를 들어 2025년 7월에 주택을 매입했다면 같은 해 12월까지 기존 주택을 매도해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

생애최초 구입자도 예외 아님 : LTV 상한 70%로 축소

생애 최초로 주택을 구입하는 경우에도 대출 비율은 기존 80%에서 70%로 하향 조정됩니다. 따라서 10억 원짜리 주택을 구매할 경우, 최대 7억 원까지만 대출이 가능하게 됩니다. 이는 무리한 자금 조달을 통한 고가 주택 매입을 방지하고, 실수요자의 재무 건전성을 높이기 위한 조치입니다. 신혼부부나 청년층 실수요자는 자금 계획을 보다 면밀히 세워야 합니다.

 

 

 

 

대출 만기 단축 및 DSR 강화 : 최대 만기 30년 제한, 금리 기준 상향

이전까지는 은행에 따라 주담대 만기가 40년까지 허용되었지만, 수도권 및 규제지역에서는 이제 최대 30년까지만 가능합니다. 또한, 2025년 7월부터 적용되는 스트레스 DSR 3단계 기준에 따라, 수도권 지역은 1.5%의 가산금리를 적용받게 됩니다. 이는 실질적인 대출 가능 금액 축소로 이어지며, 고소득자 중심의 대출 구조가 재편될 가능성도 있습니다.

 

 

 

 

전세대출 및 생활자금 대출도 축소 : 생활안정자금 주담대도 최대 1억 원

주택을 담보로 생활안정자금을 대출받는 경우, 그 한도 역시 1억 원으로 제한됩니다. 특히 수도권이나 규제지역 내에서 2채 이상의 주택을 보유하고 있다면 생활자금 목적의 주담대도 전면 금지됩니다. 다만, 비수도권 주택을 담보로 하는 경우에는 기존 규정을 따르게 됩니다. 전세대출 역시 강화된 조건이 적용되어, 임대차 시장에도 영향을 줄 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

정부의 이번 대출 규제는 실수요자와 투자자 모두에게 영향을 미치는 초강수 정책입니다. 주담대 한도, 전입 요건, 대출 만기 등 모든 조건이 강화되면서 주택 구입을 고려하는 이들은 자금 계획을 새롭게 수립해야 합니다. 특히 6억 원 이상 대출이 불가능한 구조에서 중저가 아파트로의 수요 쏠림 현상이 나타날 수 있으므로, 지역별 시세 흐름과 대출 조건을 면밀히 분석한 후 의사결정을 해야 합니다.